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管理会社との関係性の前に大事なのが、どんなタイプの管理会社かを見極めること。

~リノベ!リノベ!古いならリノベ!~

貧乏大家の我々に手が出せる物件は、築古で利回りが良いもの。

もし資金があれば…築浅物件をプロパーローンで組みたい!

ま~ないものは作り出すしかないので、今は築古ばかりを所有しています。

貧乏暇なし!なので、ある地方を中心にいくつもの管理会社と面談をしてきました。

最初に管理を希望する物件の築年数を答えると、それぞれ業者の対応に違いがみられます。

業者A
うちの基準ではお取り扱いできかねます。

↑大手に門前払いされるパターンw

業者B
この物件なら、当社が提案するリノベーションで大きく変わります!今なら行政の補助も…

↑やたらとリノベを打ち出してくる業者。これは要注意!けっこう好意的なのも恐い…。

業者C
この立地なら最低限のリフォームですぐ決まりますよ!
リノベ?得策ではないですね。回収が難しいですよ。
↑冷静に物件の価値を判断してくれる業者。大家さんの負担を少なくして営業努力で契約をとってくれる。

どの業者が大家さんの立場になって考えてくれているか、一目瞭然ですよね?

私たちの場合は断然C!

Aは最初から相手にされない💦

そして注意したいのがBのような業者。

リノベーションありきで話を進めてくる…。

ホームページがやたらオシャレで見やすいので、最初は凄く気になる。

管理部門の窓口になる営業マンは口が旨く、何となく意識高い系

…ちょっと胡散臭く感じる…。

~リノベーションが人気なのは誰だってわかる~

では、具体的にリノベの何がいけないのでしょうか?

最近あらゆるメディアで取り上げられているリノベブーム

築古の団地やアパートをリノベーションして、手ごろな家賃でオシャレなところに住める。

そりゃあ流行に敏感な若者層はオシャレな部屋に住みたいですよね。

わかります。

私も無難な真っ白いクロスの部屋より安くてオシャレな部屋の方が良い。

4年前に買った2棟目の地域がまさにリノベ部屋の激戦区💦

おしゃれなリノベ物件ばかりを扱う管理会社が急激に伸び始めていました。

築古の物件を抱える大家さんにとっては良い流れと思いがち。

しかしこれ全然大家さんには優しくないんですよね。

~リノベは誰が儲かるのか?~

★リノベ表の顔★

入居者
こんなオシャレなところに住みたい!思ったより家賃も安い!

管理会社
安くて好立地!部屋もオシャレだから決まりやすい!

大家さん
今まで空室だらけだったけど満室になった!自分じゃこんなオシャレなリフォーム思いつかない!

 

★リノベ裏の顔★

入居者
敷金礼金タダだし、諸費用出せばまた新しいところに引っ越せる♪
もっとオシャレなところあるかな?

 

管理会社
うちが主導のリノベだから中間マージンもガッポリ!営業もらくちん!決まれば仲介手数料ももらえる!

 

大家さん
リノベってお金が凄くかかる…いつになったら資金回収できるの…?退去早くない…?またクロス張替え…?

 

 

 

 

 

この激戦区のリノベ物件は徹底的に差別化を図るため、一部の物件は敷金礼金がタダ。

保証人も要らないという物件もあります。そりゃあ満室にはなりますよね。

お金持ちの地主大家さんならこのやり方でも良い。

しかし私たちは貧乏大家。

手にした物件で、今できる資金繰りで最大限の儲けを出したい。

管理会社主導のリノベーションは、明らかに管理会社が一番得をしていますよね?

言い方は悪いけど人のお金で自分たちが楽をする構造がしっかり出来上がっています。

それは私たちがあやかりた

騙されないぞ~!「とりあえずコンクリートと配管見せたらオシャレ☆」と思うなよ~!

長くなってきたので今回はこの辺で。

次回は「じゃあどうすれば良いの?」築古の物件を持つ大家さんが選ぶべき選択!

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